渓のライフマネジメント日記

日々の活動と雑感をゆるゆると記録するところです。みんなHAPPYになっちゃえ。

僕の考える最強の住宅用不動産戦略

賃貸と持ち家どちらが最強か?投資クラスタでは圧倒的に賃貸派が多く、持ち家派は投資用というのが多勢ですが、僕は中古の一軒家が最強だと思います。

 

 

 

賃貸と持ち家の比較

 僕が選んだのは持ち家ですが、僕にとって住居を変える必要がないという条件面での一軒家を選びやすいという理由がありました。ここでは一旦その話を忘れて、単純に比較してみます。

 

 生涯支出という点で見ると、一般に賃貸は費用が高額ですが、引っ越しが可能であり、老朽化を心配する必要がありません。また、固定資産税も支払う必要がありません。収入に合わせて住む場所を変えることもできるため、ライフスタイルの変化に順応可能な選択肢が賃貸ということになります。

 

 一方で、持ち家とする場合、不動産投資、そして資産形成という点で考えると有利です。ローン完済後は多少の修繕と固定資産税だけを支出すればよい点がメリットです。ただし、住宅の取得は一般的なサラリーマンにとって人生の一大支出となるライフイベントです。ローンの返済には安定した収入が必要であり、十分な計画性を有している必要があります。 

 

 

一般的に賃貸が有利とされる理由

 単純な比較では、持ち家、賃貸、それぞれメリット・デメリットが異なり、どちらが圧倒的に優位といえる部分はありません。

 ここで不動産業者はこう持ち掛けてきます。「賃貸にお金を払っても消えるだけなんですよ。しかし、住宅の取得は資産の形成になりますよ。」です。

 しかし、不動産投資という観点で比較したときに、日本の住宅地の多くは地価も下がり続けており、家屋は残存価値が10数年で半減してしまうため、資産としての価値が低い。という事実が浮かび上がります。

 収入を生まないものを資産とは呼べないというわけです。これが、住宅の購入は資産形成とは呼べない理由であり、賃貸が有利とされる大多数の理由なのではないかと思います。

 

いま一度取得目的を考える

 確かに投資目的で住宅を取得しようとすると、価値が下がり続けキャピタルゲインを得られない不動産の取得は不利となります。それならば、後に売却して利益の出るキャピタルゲインが得られる不動産、または配当を生み続けるインカムゲインの大きな不動産に投資すべきという話になりますし、そもそも住宅ではなく駐車場や倉庫、太陽光発電投資をするほうが良いということにさえなります。

 しかし、ここでいま一度考え直さなけばならないのは、住宅の取得目的です。投資用に住宅を購入するわけではありません。居住の目的で住宅を取得しようとするのです。先の比較では、この部分が大きく食い違っています。

 株式に例えてみてください。短期的に保有し、売却をするのは投機ではありませんか。本当に必要なのは、投機目的の物件ですか。

 

投資目的での不動産取得には法律上の問題も

 住宅取得は住宅ローン控除が適用されますが、住宅ローン控除を受けた住宅を投資目的で売買するのは税制上認められていません。また、住宅を投資用に売買するのには宅建業法で規制されています。

 もちろん、回避する方法もいくつかあります。仕事などの都合で現に居住が困難になった場合に賃貸にする、最初から賃貸併用型住宅を建てる、宅建の資格を取得する・・・などです。

 そもそもの目的の食い違いもあり、こういった情報が提供されていない物が多いです。いずれの方法もメリット、デメリットがあり、その目的に合わせてしっかりと調査する必要があります。

 

減価償却資産耐用年数から考える

 新築木造の場合減価償却資産耐用年数は22年、中古の場合は20%の4年となります。また、鉄筋コンクリート造のマンションで47年です。

 この年数に応じて減価償却費を算定し資産額を減じていきます。資産額の算定では事業用か居住用、またその算定も定額法、定率法と複数の評価手法があります。

 また、譲渡時には算定した減価償却費を取得費として計上することができます。そのため、投資目的で物件を取得する場合には、法定耐用年数の長い投資用マンションが主流なのですね。

 この減価償却資産耐用年数は税法上も使用されるため、法定耐用年数などと呼ばれます。

 

実際の耐用年数は?

 算定した法定耐用年数が実際にその物件の耐用年数を表しているわけではありません。この額はあくまで帳簿上のものですし、年数が経過したからといって建物が消失するわけではありませんので残価が残ります(固定資産上も残ります)。築年数がその2倍を経過していてもまだまだ健全な物件は山ほどありますよね。

 従って、帳簿上は250%定率法などで低く評価されているが、物件としてはかなり健全なものであれば、現物としての資産価値はかなり高いものになるのです。

 この評価額の歪みこそ狙うべきゾーンであり、実は不動産投資家もこのゾーンを狙って購入し、リノベーション等で物件を改修し、不動産投資を成功させているのです。

 また、土地に関しては路線価などから評価額が算定されます。長期で見ると都市部は上昇、地方は下降している状況にあります。特に地方の田舎は取得費の内訳に占める土地価格の割合が高いのです。仮に最終的に途中で売却したとしても大きく資産額を毀損することがないということです。

 実際に、どのようにしてそういう物件探すかについては、長くなりそうなので別の記事で書きたいと思います。ここでは、そのような物件が存在しているであろうという確証に基づいて話を進めたいと思います。既に長いけど。

 

永久保有の視点で考える

 さて、資産形成という点では不利であった一軒家の取得ですが、中古の現物資産という点で考えると評価の歪みが存在しそうということで進めますね。

 不動産投資、資産形成という視点で見たときには長期保有であってもキャピタルゲインが得られないのは確かにデメリットです。長期保有であっても、価額が下がり続けるのは投資には不向きです。ただし、長期保有することで都市開発や区画整理などの計画区域に算入され、キャピタルゲインを得られる確率が上がります。

 都市開発なんてそうそう大きく変化するものではないじゃないか、という気持ちもわかりますが、近年だとこれまで山林としての価値しかなかった土地が、太陽光や風力発電のヒートマップで評価が一変し、投機対象となり急激にキャピタルゲインが上昇したことがあります。この効果が確実に期待できるとは言いませんが、事例として覚えておいたほうが良いでしょう。

 では、ここで長期であればあるほど有利であるという論点に立って考えると、また別の考えが頭をよぎります。永久保有を前提にすると話は異なるのです。居住用ということは基本的に生涯居住するため、固定資産税の支払いを考えると評価額が下落したほうが有利とさえ言えます。支出が減るという視点に立ったとき、評価額の減損は有利なのです。固定資産税だけで考えれば、家屋についてはむしろ法定耐用年数は短いほうが良く、土地もそこそこ値下がりしてくれたほうが良いのです。

 取得時は安く、維持している間も安く、売却時に高いというIPOバリュー株投資のような曲線を想像してみてください。投機戦略で見たときもこういった銘柄への継続的支出が最も爆発的な利益を生むと思いませんか。

 

大事なのはマネジメント

 僕が重視したいのは評価額ではなく、実存の価値です。評価額というのは他人に売却するとき以外は意味を持ちません。永久保有の場合は、意味を持たないのです。(あ、固定資産税はあるか。)

 中古物件は確かに修繕費がコストとしてかかります。リノベーション、リフォームが必須のように謳われていますが、売却するのでなければ、必要な規模で修繕するので十分でしょう。

 設備や建材の老朽化した個所をできるだけ安く修繕し、実際の耐用年数を長く持たせることで資産の残存を計ることが重要だと思います。

 つまり、取得額や修繕費を一律に定めて比較するのではなく、適切な修繕計画とコスト評価、そして耐用年数を伸ばすことによりライフサイクルコストを見直し低減することで、机上の評価よりも長く使えるようになるはずです。

 そのため、日常的に住宅の状態を把握し、適切なタイミングと費用で修繕したり、早期に発見しDIY等で修繕するような保有資産の管理、マネジメント戦略が必要になります。

 僕は自己投資として建築系の資格や電気系の資格を取得したり、専用工具を購入したりして自宅の設備を改修しています。ちなみに宅建も少し勉強しています。

 DIY労務費の減が大きく、不動産業者の家屋調査士の見積りの4割くらいの支出で済んでいるのは大きいです。余暇を利用しているとはいえ自分が労務を提供しているため、労務時間も集計しています。時給と比較すると不利な時もありますが、調査費用や移動費用などのコストがかかりませんので、トータルでは有利です。

 これは賃貸やマンションの物件ではできませんから、木造一軒家でなければならないということになります。 

 

僕なりの結論

 僕なりの結論です。

  • 不動産投資という視点ならば他の投資商品のほうが確かに有利
  • 永久保有の場合は評価額を気にする必要がない
  • ライフサイクルコストのマネジメント戦略により実存の価値を維持する

そして、

  • ワンチャン都市計画や開発行為が掛かったらいいな

という感じです。

 みなさん、住宅購入は戦略が大事です。僕の手法は僕だけに最適化された最強戦略であって、それぞれの保有資産や職業、資産管理手法によって異なると思いますが、少しでも参考になれば幸いです。

 

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